Pro dan kontra terjadi di Thailand soal rencana warga asing diizinkan sewa lahan hingga 99 tahun.
Bangkok, Suarathailand- Pengusaha real estate angkat bicara mengenai usulan pemerintah untuk memperpanjang hak sewa tanah jangka panjang hingga 99 tahun bagi orang asing yang membeli kondominium dan meningkatkan kuota pembelian kondominium menjadi 75%.
Mereka menyoroti manfaat seperti insentif investasi dan stimulasi ekonomi, namun menekankan perlunya persyaratan yang ketat untuk mencegah masalah calon dan menerapkan pembatasan lokasi dan hak suara.
Issara Boonyoung, ketua Asosiasi Perdagangan untuk Real Estat, Desain dan Konstruksi di bawah Kamar Dagang Thailand, mencatat bahwa pemerintah sebelumnya telah mengusulkan untuk mengizinkan empat kelompok orang asing—individu kaya raya, pensiunan dengan pendapatan stabil, pekerja online yang ingin tinggal di Thailand.
Thailand, dan para ahli—memiliki lahan pemukiman hingga satu rai. Pengumuman Dewan Investasi (BOI) 6/2565 mengizinkan badan hukum asing yang disetujui BOI untuk memiliki tanah untuk perkantoran dan perumahan bagi para eksekutif dan pekerja.
Kebijakan ini, yang telah berlaku sejak tahun 2001, mencakup usulan untuk mengubah kebijakan yang memungkinkan orang asing berinvestasi sebesar 40 juta baht untuk memiliki hingga satu rai tanah (1.600 meter).
“Semua tindakan ini mendapat kritik, dan banyak yang memperingatkan bahwa tindakan tersebut sama saja dengan merugikan negara, meskipun beberapa tindakan telah diterapkan sejak lama. Akibatnya, pemerintah mencabut amandemen yang memperbolehkan keempat kelompok tersebut memiliki tanah.”
Mencegah calon menggunakan suatu keharusan
Terdapat kasus-kasus firma akuntansi dan hukum secara ilegal mendirikan perusahaan-perusahaan di Thailand untuk menyediakan lahan bagi orang asing dengan menggunakan calo sehingga menghilangkan pendapatan pajak dan retribusi negara.
Hal ini mengarah pada studi tentang tiga undang-undang sewa jangka panjang:
Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Dagang tahun 1925 membatasi jangka waktu sewa sampai dengan 30 tahun dan memperlakukannya sebagai hak pribadi, yang berakhir dengan meninggalnya salah satu pihak.
Undang-Undang Sewa Properti untuk Keperluan Komersial dan Industri tahun 1999 mengizinkan sewa hingga 50 tahun, dapat diperpanjang hingga 50 tahun berikutnya. Undang-undang ini menciptakan hak milik yang memungkinkan sewa diwariskan, disewakan kembali, atau digadaikan.
Undang-Undang Hak atas Aset Sewa tahun 2019, serupa dengan Undang-undang tahun 1999 tetapi membatasi masa sewa hingga 30 tahun dan berlaku untuk berbagai penggunaan. Proposal telah dibuat untuk memperpanjang jangka waktu sewa ini.
Mencegah masalah calo
Bagi penyewa asal Thailand: Mengizinkan beragam penggunaan, seperti pertanian jangka panjang, penanaman hutan permanen untuk kredit karbon, dan keperluan perumahan, komersial, dan industri kecil, dengan jangka waktu sewa yang fleksibel berdasarkan besaran investasi. Sebagai hak milik, sewa ini dapat diwariskan dan dijadikan jaminan.
“Jika ada kekhawatiran mengenai penyewa Thailand yang menyewakan atas nama orang asing untuk keperluan pertanian, pembatasan dapat membatasi sewa hanya untuk penggunaan tempat tinggal, meskipun hal ini akan merugikan penyewa Thailand yang mencari investasi jangka panjang di bidang pertanian dan lainnya,” kata Issara.
Untuk proyek perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di tanah negara atau swasta, sewa jangka panjang melebihi 30 tahun dapat digunakan sebagai jaminan hipotek dengan lembaga keuangan karena durasinya yang cukup, sehingga menjaga nilai sewa.
Untuk sewa luar negeri, ketentuannya adalah sebagai berikut:
Batasi area yang disewakan maksimal 1 rai (1.600 meter).
Lahan tersebut harus digunakan untuk perumahan saja. Jika konstruksi atau hunian tidak terjadi dalam waktu tiga tahun, tarif pajak tanah tertinggi sebesar 3% per tahun akan diterapkan untuk mencegah spekulasi.
Menetapkan biaya pendaftaran dan pajak tahunan yang lebih tinggi bagi orang asing dibandingkan dengan warga negara Thailand.
Pendapatan dari langkah-langkah ini dapat digunakan untuk membentuk dana perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, mendukung inisiatif seperti pinjaman tanpa bunga untuk tiga tahun pertama, dana asuransi hipotek, atau subsidi pembelian rumah langsung bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
“Memperpanjang jangka waktu sewa melebihi 30 tahun hingga maksimal 99 tahun merupakan hal yang harus dipertimbangkan secara matang oleh DPR, dengan mempertimbangkan untung ruginya perpanjangan tersebut,” kata Issara.
Langkah dua-dalam-satu untuk merangsang perekonomian dan real estat
Surachet Kongcheep, direktur pelaksana DNA Properti, mengatakan resolusi Kabinet kepada Kementerian Dalam Negeri untuk mempelajari kelayakan mengubah dua undang-undang untuk merangsang pasar real estat yang lesu adalah langkah stimulus ekonomi tidak langsung.
Hal ini kemungkinan besar akan memberi insentif kepada orang asing atau investor yang tertarik pada investasi real estate jangka panjang, karena mereka mempunyai hak yang signifikan atas tanah yang disewa, nomor dua setelah pemilik tanah.
Properti ini kemudian dapat digunakan sebagai jaminan atas pinjaman untuk mengembangkan proyek atau menjamin sewa jangka panjang yang tidak dimaksudkan untuk tujuan investasi.
Warga negara asing telah lama menghadapi tantangan dalam memperoleh pinjaman dari lembaga keuangan di Thailand. Jangka waktu sewa yang diperpanjang hingga 99 tahun, dibandingkan dengan 50-90 tahun di negara-negara seperti Vietnam, Kamboja, dan Myanmar, dan bahkan 30 tahun di Indonesia atau 60 tahun di Singapura, dapat menarik lebih banyak minat pemerintah terhadap bidang tanah yang luas.
Lembaga atau perusahaan negara. Zona ekonomi khusus Vietnam dapat memberikan izin sewa hingga 70 tahun, dan Laos mengurangi konsesi zona ekonomi khusus dari 99 menjadi 50 tahun berdasarkan undang-undang investasi yang baru.
Meningkatkan kuota kepemilikan asing di kondominium
Pembeli asing telah menjadi segmen penting di pasar kondominium Thailand. Mengizinkan orang asing memiliki hingga 75% unit kondominium mungkin memerlukan peraturan tambahan.
Insentif ini tidak boleh diberikan secara menyeluruh di seluruh Thailand tetapi harus dibatasi pada wilayah tertentu seperti Bangkok, wilayah kota tertentu, atau wilayah administratif lokal tertentu lainnya, serupa dengan ketentuan dalam Undang-Undang Kondominium tahun 1999.
Selain itu, harga jual kepada orang asing harus ditetapkan lebih tinggi dibandingkan dengan pembeli asal Thailand.
“Hal ini akan mencegah orang asing bersaing dengan pembeli asal Thailand, khususnya mereka yang berpendapatan rendah dan menengah. Misalnya, Indonesia menetapkan harga minimum sebesar 10 juta baht, sedangkan Malaysia menetapkan harga sebesar 16 juta baht, sehingga persaingan tersebut tidak berdampak pada pembeli lokal. Pengembang yang menargetkan pembeli asing dapat fokus pada proyek dengan harga lebih tinggi. Biaya transfer, biaya pendaftaran hipotek, dan pajak terkait harus lebih tinggi bagi orang asing, dan mereka harus memiliki properti setidaknya selama tiga tahun sebelum menjualnya,” kata Surachet.
Membatasi hak pilih
Selain itu, orang asing yang memiliki kondominium harus diwajibkan untuk tinggal di properti tersebut lebih dari beberapa hari. Jika orang asing memiliki lebih dari 49% unit, mereka tidak boleh mempunyai hak suara dalam rapat proyek untuk mencegah mereka menerapkan peraturan yang terlalu menguntungkan orang asing. Implementasinya harus mempunyai kerangka waktu yang jelas, seperti pada tahun 1999, ketika daya beli asing diperlukan untuk merangsang pasar real estat setelah krisis ekonomi tahun 1997.
Mengizinkan orang asing untuk memiliki hingga 75% unit kondominium harus disertai dengan langkah-langkah untuk memastikan bahwa pengembang saat ini dan di masa depan tidak secara eksklusif menargetkan pembeli asing.
Beberapa pengembang mungkin berfokus pada penjualan kuota 49% kepada pihak asing dengan cepat dan secara bertahap menjualnya kepada pembeli asal Thailand, sehingga berpotensi menggunakan calon dalam bentuk badan hukum untuk membeli unit dalam kuota Thailand.
Mengubah kuota menjadi 75% dapat membantu mengatasi inventaris kondominium yang tidak terjual, sehingga menguntungkan pengembang.
Potensi dampak jangka panjang
Jika perubahan tersebut bersifat permanen tanpa jangka waktu yang jelas, kemungkinan besar akan terjadi dampak jangka panjang. Pasar bisa semakin didorong oleh permintaan luar negeri dibandingkan daya beli dalam negeri.
Pengembang asing mungkin memasuki pasar Thailand secara mandiri, membawa pembeli mereka sendiri, yang dapat mempengaruhi pekerjaan, kondisi kehidupan, dan kesejahteraan warga negara Thailand dalam jangka panjang. (thenation)
